Аренда офисных площадей - актуальная проблема для всех предпринимателей, особенно работающих в крупных городах. Ведь там желающих снять помещение всегда больше, чем арендодателей.
Аренда офиса - непростая задача. Особенно сегодня, когда желающих снять помещение больше, чем арендодателей. Однако найти подходящий офис - полдела. Не менее важно грамотно оформить договор аренды - ведь именно этот документ является основополагающим для хозяйственной деятельности многих юридических лиц и предпринимателей.
В основе арендных отношений лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью извлечения прибыли. Риски при аренде офисных площадей можно условно разделить на два периода: проблемы, возникающие на предварительном этапе, то есть на этапе подготовки договора аренды, и те, которые могут возникнуть с момента заключения договора вплоть до его расторжения. На каждом этапе есть свои "подводные камни".
КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ НА СТАДИИ ПОДГОТОВКИ ДОГОВОРА?
Чаще всего проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц: объект может быть обременен или уже сдан в аренду. Чтобы уберечь себя от подобных рисков, арендатору необходимо провести правовую экспертизу документов по объекту коммерческой недвижимости, который он желает арендовать. Цель подобной проверки - выяснить, насколько человек или компания, сдающие офис в аренду, имеют право распоряжаться им, являются ли они собственниками этого объекта недвижимости. Если организация имеет право оперативного управления или право хозяйственного ведения на конкретный объект недвижимости, то она не может распоряжаться им без согласия собственника, которым является государство или муниципалитет. В таком случае на совершение сделки понадобится согласие государственного органа. Арендатор должен быть внимателен и осторожен: если такой арендодатель будет совершать сделку от своего имени, то договор может быть признан недействительным.
Правовая экспертиза документов должна быть поручена компетентному лицу. Арендатор может сам провести подобную проверку, однако без опыта получить точный результат почти невозможно. Дело в том, что подобная проверка требует большого внимания и достаточно глубоких знаний в области юриспруденции, кроме того, это довольно долгий и трудоемкий процесс. Правовая экспертиза документов для оформления договора аренды проходит в несколько этапов:
1. Проверка законности сделки (включая проверку законности прав собственности на данный объект недвижимости).
2. Проверка правомочий представителя (в случае если продавец действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности).
3. Проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц.
4. Проверка права продавца на объект недвижимости (для этого важно установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект).
5. Проверка полномочий продавца. Необходимо ознакомиться с учредительными документами своего контрагента с целью определить, какой орган юридического лица должен принимать решение о заключении сделки. Например, если контрагентом выступает акционерное общество, а сумма сделки составляет
25-50% балансовой стоимости активов этого общества, В случае нарушения порядка принятия решений о сделках такая сделка может быть признана недействительной.
6. Проверка действительности документов, необходимых для совершения сделки.
7. Экспертиза оспоримости сделки и разработка комплекса антирисковых мероприятий.
8. Рекомендации специалистов.
9. Принятие решения по результатам проведения правовой экспертизы.
Подготовка сделки - процесс трудоемкий и сложный. Недостаточное внимание при проверке документов может стать причиной длительных судебных споров и привести к значительным убыткам.
После проведения юридической экспертизы необходимо оформить предварительную договоренность между сторонами и согласовать условия договора, например, условия о цене и форме расчетов, сроках заключения сделки и т. д.
Предварительному договору аренды офисного помещения должно быть уделено большое внимание: во-первых, из-за его важности для арендатора, ведь, стоимость аренды зачастую превышает десятки тысяч долларов, а во-вторых, потому что правовое регулирование договора данного типа отличается сложностью.
Гражданское законодательство не содержит такого определения как "договор аренды коммерческой недвижимости", поэтому этот тип договора регулируется преимущественно общими нормами о договоре аренды и требует дополнительной работы при составлении проекта предварительного договора. Схема исполнения предварительного договора имеет определенные риски для арендатора. Дело в том, что между выплатой сумм, обеспечивающих заключение основного договора, и непосредственно его подписанием существует разрыв. Риск можно свести к минимуму, если в проекте предварительного договора особое внимание уделить условиям, гарантирующим возврат арендатору сумм, уплаченных в счет заключения в будущем договора аренды. Также договор должен исчерпывающим образом регламентировать отношения сторон.
ПОДГОТОВКА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Следующим этапом аренды коммерческого помещения является подготовка и заключение основного договора аренды. В предмете договора аренды нежилого помещения следует указать, какое именно помещение передается в аренду. К этому положению закон предъявляет особенные требования, поскольку помещение является индивидуально-определенным объектом (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса). При отсутствии такого указания договор будет признан незаключенным и арендодатель будет свобожден от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Составить условие договора, отвечающее требованиям закона, несложно - достаточно приложить к договору оформленный надлежащим образом архитектурный план сооружения, на котором должно быть выделено передаваемое в аренду помещение.
Как показывает практика, неожиданные сложности могут возникнуть из-за того, что при заключении договора арендатор недостаточно внимательно ознакомился с приложениями к договору. Необходимо понимать, что приложение - неотъемлемая часть любого договора, и его содержание не менее важно, чем содержание самого договора. В приложение могут быть вынесены важные условия, и если им не уделить достаточного внимания, в будущем они могут оказаться причиной разногласий между арендодателем и арендатором. Таким образом, внимательное чтение договора и приложений к нему не менее важно, чем, например, составление проекта договора.
Другой распространенной ошибкой арендатора является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения. Необходимо помнить, что акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключению основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения. Утверждение арендатором акта, не содержащего описания дефектов помещения, может повлечь для него обязанность устранить за свой счет такие дефекты.
Полная защита арендатора на подготовительном этапе, к сожалению, не защищает его в дальнейшем. Одна из типичных и острых проблем, возникающих после подписания договора, - смена собственника арендуемого помещения.
СМЕНА СОБСТВЕННИКА - КАТАСТРОФА ИЛИ "СИТУАЦИЯ ПОД КОНТРОЛЕМ"?
Чего следует ожидать арендатору при смене собственника арендуемых помещений, если новый собственник не желает продолжения арендных отношений и просит его освободить занимаемые площади? Как может арендатор защитить свое право владения и пользования арендованным имуществом?
Такая возможность существует. Дело в том, что передача имущества в аренду означает временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Если собственник в последующем продаст свое имущество, право пользования переданным в аренду имуществом сохранится за арендатором, а право получать арендную плату перейдет к новому собственнику.
По поводу отношений арендатора и нового собственника закон высказывается ясно: согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник имущества не может требовать внесения изменений в договор аренды на одном лишь основании перехода права собственности на здание. Однако он вправе потребовать изменения в договоре сведений об арендодателе. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику: с переходом права собственности происходит и замена одной из сторон в арендном обязательстве: место арендодателя в договоре занимает новый собственник объекта недвижимости.
КОМУ ПЛАТИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ?
В связи со сменой собственника актуализируется вопрос: кому платить арендную плату? В соответствии с позицией , выраженной в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме. Согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса , должник вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса , если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим последствий. В этом случае уплата арендных платежей прежнему арендодателю признается правомерной, и новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом.
Например: АОЗТ "ГВЦ Интурист" передало в аренду АО "Интурист-Холдинг Компания" часть офисных помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В счет арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. Впоследствии собственником здания стало ООО "Стейв", которое обратилось в суд с требованием о признании прекращенными обязательств истца по предоставлению в аренду указанных помещений, поскольку арендатор не уплачивает арендную плату. Доводы истца были отклонены судом со ссылкой на то, что арендатор внес прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды. (
КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА?
Возможность защиты своих прав зависит от содержания договора аренды и, в первую очередь, от срока, на который он заключен. Если договор аренды краткосрочный (заключен сроком до одного года), следует ожидать, что собственник имущества не пожелает продлить его на новый срок.
В этом случае необходимо обратить внимание на те пункты договора аренды, которые устанавливают срок действия договора и порядок его прекращения. Часто условия договора предусматривают, что если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
При наличии в договоре такого положения, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора: направить в адрес арендатора соответствующее письменное уведомление в установленный договором срок. В случае несоблюдения указанных требований договор будет считаться пролонгированным.
При долгосрочном договоре аренды особое значение имеют условия договора, предусматривающие порядок изменения арендной платы. В случае если договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы, новый собственник здания может использовать эту возможность с тем, чтобы арендатор сам отказался от дальнейшей аренды помещения. В такой ситуации арендатору следует помнить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. Эта норма является императивной и не может быть изменена соглашением сторон.
условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным в течение года. Таким образом, новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера арендной платы до истечения одного года с момента его установления.
Также следует обратить внимание на предусмотренный договором порядок расторжения и изменения договора. Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает судебный порядок расторжения договора по требованию арендодателя. Такое требование может быть заявлено арендодателем в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Однако прежде чем обращаться в суд с этим требованием, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса
Договором могут быть предусмотрены и иные поводы для расторжения договора, которые могут не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора Также нужно учесть, что договором могут быть предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В этом случае договор может быть прекращен путем письменного уведомления арендатора, без обращения в суд.
Арендатору не следует забывать о предоставленном ему законом преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса , если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для осуществления этого права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора - это касается и размера арендной платы
В случае, если арендодатель нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.
Итак, арендатору не стоит отчаиваться - при смене собственника арендуемого им помещения его права могут быть достаточно эффективно защищены. Для этого нужно внимательно вчитываться в формулировки договора при его заключении и соблюдать все установленные договором обязательства. Еще лучше - поручить юридическое сопровождение сделки юристам, специализирующимся именно в области аренды офисных площадей. Такой специалист сумеет составить договор так, что права арендатора будут надежно защищены, а сам он избавлен от любых непредвиденных обстоятельств.
***
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Аренда и покупка офисных площадей -нелегкая задача. Владельцы помещений находятся в более выгодной ситуации, чем арендаторы, поэтому и брокеры, работающие на рынке, ориентированы на арендодателя в большей степени, чем на арендатора. Единая база данных по продаже нежилых помещений практически отсутствует, существующие ресурсы часто содержат устаревшую или неверную информацию. Для того чтобы избежать ошибок при аренде помещений, необходимо фиксировать все детали договора, даже самых мелкие, в письменном виде. Также нужно получить у арендодателя информацию о "соседях" и документально закрепить условия сдачи соседних помещений, чтобы избежать соседства с конкурирующими фирмами. Очень важно учитывать количество и качество инженерных сетей, возможность подключения уже существующих телефонных номеров. При заключении договора на срок более года также очень важно оговорить, какая из сторон, в какой срок и за чей счет зарегистрирует договор аренды. Если договор такого срока будет подписан, но не будет зарегистрирован, арендатор не сможет защитить свои права в суде в случае разногласий с арендодателем.
***
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Большинство компаний при поиске помещения под офис обращаются к услугам консалтинговых компаний. В консалтинговой компании Blackwood сложилась особая технология подбора, которая дает возможность клиенту в максимально короткий промежуток времени получить ясное представление о рынке коммерческой недвижимости и выбрать варианты, наиболее подходящие его запросу. Как только клиент принимает решение об аренде или покупке объекта недвижимости, консультант, сопровождающий клиента, подключает юридический отдел компании для проведения экспертиз и проверки документальной части сделки. Решение о том, покупать офис или арендовать, каждый клиент принимает самостоятельно, основываясь на рекомендациях опытного консультанта и исходя из личных потребностей. Если компания динамично развивается, покупка офисного помещения может явиться нецелесообразной. Практичнее арендовать офисные блоки и иметь возможность в любой момент изменить площадь офиса, если того требует дальнейшее развитие бизнеса. Например, компания
Blackwood свой офис арендует: для нас покупка офиса - это наименее выгодная альтернатива инвестирования. Консалтинговый бизнес приносит нам большую выгоду, чем инвестиции в недвижимость. Поэтому деньги, которые нам платят наши клиенты, идут на расширение спектра и повышение качества услуг компании, а не на покупку собственных зданий.
***
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Для человека, желающего арендовать офисное помещение, самое важное - определиться, что именно он ищет и для каких целей. И здесь люди совершают три ошибки.
Первая и самая распространенная из них - клиент ищет помещение, не заглядывая в будущее, не задумываясь о том, что через полгода его бизнес может вырасти, а вместе с тем увеличится и количество сотрудников. А работать им будет негде. Вторая ошибка - нечеткое понимание сроков готовности здания. Если у клиента есть информация от застройщика, что здание будет готово в сентябре, к обозначенному сроку он расторгает договор аренды и рассчитывает заехать в новое помещение. Но реальные сроки готовности здания сложно спрогнозировать. В данном случае просто необходима помощь профессионального риэлтора, который хорошо знает специфику строительства, знаком практически со всеми застройщиками и своевременно получает информацию о задержках срока сдачи. Кто-то считает помощь риэлтора нецелесообразными расходами и предпочитает вести поиск помещения самостоятельно. В этом и заключается третья распространенная ошибка. Риэлтор, как никто другой, заинтересован в поиске того объекта, который удовлетворит всем требованиям клиента, ведь тогда в будущем человек обратится к агенту повторно. А из-за желания сэкономить люди нередко оказываются в гораздо большем проигрыше.
***
ОТ АВТОРА
Любая операция с коммерческой недвижимостью, аренда или что-то иное, будет иметь гарантированный успех только в том случае, если клиент обратится за помощью к компетентным юристам. Практически на каждом предприятии сегодня имеется собственный юрист, юридический отдел или департамент, однако сделки с недвижимостью имеют свои специфические особенности, которые штатный специалист не всегда может предусмотреть. Кроме этого ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости осложнена тем, что зачастую в каждом отдельно взятом регионе страны существуют свои особенности в оформлении документов. Именно поэтому юридическое сопровождение сделки необходимо поручать юристам, специализирующимся в области аренды офисных площадей. Правда, найти таких специалистов - задача достаточно сложная. Юрист, занимающийся вопросами аренды коммерческой недвижимости, должен досконально знать все тонкости законодательства, принимать во внимание даже незначительные детали, которые впоследствии могут оказать влияние на совершение сделки. Он также должен уметь проверить всю информацию, касающуюся предыдущих владельцев или арендаторов помещения, изучить историю объекта, чтобы не допустить непредвиденных обстоятельств.
***
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА В настоящее время, при явно недостаточном объеме нового предложения, сохраняется высокий спрос на качественные офисные помещения. Эта тенденция особенно четко прослеживается в ЦАО. где доля свободных офисных площадей класса "А" не превышает 2%, а уровень арендных ставок значительно выше среднерыночного показателя. Именно эти факторы являются первопричиной заключения договоров предварительной аренды еще на ранних стадиях строительства офисного здания.
Потенциальный покупатель или арендатор офисных площадей должен четко определиться с "адресом" объекта. Центральный деловой район подразумевает самые высокие арендные ставки. Но даже в ЦАО предложения по офисным центрам неоднозначны. Только профессиональный консультант может дать полное представление о реальном положении на рынке коммерческой недвижимости. При покупке или аренде офиса необходимо проверять юридическую чистоту зданий. В Москве нередки ситуации, когда застройщик продает помещения в здании или само здание, при этом, не имея даже разрешения на строительство. Сегодня в Москве колоссальный дефицит предложения небольших "клубных" бизнес-центров класса premium, предназначенных для размещения представительских или головных офисов. Компании, работающие с VIР-персонами, уделяют большое внимание качеству офисного помещения, отделке рабочей зоны, входной группы и их интерьеру, фасаду здания, ведь в серьезном бизнесе мелочей не бывает.
При этом немаловажную роль должно играть местоположение здания, хорошая транспортная доступность. В рамках современного бизнес-центра таких предложений на рынке практически нет.